Si tiene dificultades para obtener un hipoteca Para comprar una casa, hay Opciones no convencionales que vale la pena explorar, incluida la hipoteca envolvente no muy conocida.
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Este acuerdo único implica que un vendedor de viviendas que brinde financiamiento a un posible comprador en lugar de un banco o prestamista hipotecario. El comprador, a su vez, realiza pagos en el hogar del vendedor.
Si todo suena ligeramente inusual, es porque lo es. Y hay algunos riesgos y inconvenientes asociados con este tipo de financiamiento.
¿Qué es una hipoteca envolvente?
Una hipoteca envolvente es un acuerdo complejo a través del cual un vendedor de viviendas conserva la hipoteca en su propiedad y asume el papel del prestamista al ofrecer al posible financiamiento del comprador para comprar la casa.
El nombre de nombre proviene del hecho de que el financiamiento del vendedor ofrece al comprador “envolturas” en torno a la hipoteca existente. Este financiamiento secundario proporcionado al comprador se realiza en un monto que cubrirá tanto el costo del director pendiente que aún se debe en la hipoteca del vendedor y el costo adicional asociado con el precio de venta de la casa.
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Este enfoque del uso de financiamiento proporcionado por el vendedor en lugar del financiamiento bancario puede ser más fácil para un comprador que haya encontrado desafíos que califiquen para una hipoteca tradicional.
“Una hipoteca envolvente es una forma creativa de hacer un trabajo de préstamo hipotecario en el que tradicionalmente no lo haría”, explica Brian McCauley, un prestamista hipotecario con Independent Mortgage Corporation, el equipo de McCauley. “Este financiamiento creativo permite a los compradores obtener un préstamo y comprar la casa sin obtener una hipoteca cotidiana”.
¿Cómo funcionan las hipotecas envolventes?
El elemento clave de una hipoteca envolvente es el vendedor que proporciona el financiamiento a un comprador en una cantidad que es suficiente para cubrir tanto el saldo en la hipoteca existente como el costo adicional de Precio de venta de la casa . Pero esa no es la única característica de cómo funcionan estos arreglos de financiamiento.
El tasa de interés En el financiamiento de envoltura típicamente ser más alto que el tasa de interés En la hipoteca original de la casa en poder del vendedor. Esto permite al vendedor obtener ganancias como resultado del acuerdo de financiación. Cada mes, el comprador realiza pagos al vendedor, y el vendedor, a su vez, paga la hipoteca mensual. El vendedor puede embolsar la diferencia entre el monto del pago de la hipoteca original y el monto de pago que el comprador está haciendo a la tasa de interés aumentada.
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“En un mercado de transición como el que tenemos ahora, vemos esto como una opción creativa para que los compradores compren la casa que desean y los vendedores no solo venden su casa al máximo dólar, sino que potencialmente obtienen ingresos de intereses adicionales, “Dice Josh Massieh, CEO e corredor de hipotecas de la compañía hipotecaria fondos de Pacwest.
Además, como parte de este acuerdo, el comprador y el vendedor acuerdan un monto de pago inicial y firman un acuerdo que presenta todos los términos de financiación. En algunos casos, el comprador se colocará inmediatamente en el título de la casa y la escritura se transfirió al comprador. Sin embargo, algunos acuerdos de financiación pueden estipular que el título no se transfiere hasta que el préstamo esté completamente pagado.
Ejemplo de hipoteca envolvente
Aquí hay un ejemplo de cómo funcionaría una hipoteca envolvente en la práctica.
Stacy está vendiendo su casa por $ 250,000 y tiene un saldo hipotecario existente de $ 100,000 a una tasa de interés del 3.5%. El nuevo comprador, Steve, no puede calificar para un préstamo tradicional, por lo que Stacy decide financiar al comprador y convertirse en el banco.
Stacy y Steve acuerdan un monto de préstamo de $ 240,000 con una tasa de interés de 6.75% y un pago inicial de $ 15,000.
El acuerdo se cierra, y Steve paga a Stacy el pago mensual, mientras que Stacy paga su hipoteca actual que todavía está en su lugar y los bolsillos el resto, ya que cualquier otra cosa que no sea el pago mínimo de su préstamo hipotecario actual es ganancias.
Beneficios de la hipoteca envolvente
Para los posibles compradores que no pueden calificar para una hipoteca convencional, una hipoteca envolvente puede ser una forma muy necesaria de hacer Propiedad de vivienda asequible.
“Los beneficios para un comprador pueden incluir una tasa combinada por debajo del mercado o ingresar a una casa para que no califiquen si intenta usar una estructura hipotecaria tradicional”, dice Mason Whitehead, del prestamista nacional Mortgage de Churchill. ” e incluso puede ser una estructura de costo más baja para el comprador desde el punto de vista de las tarifas “.
También hay beneficios para los vendedores en este acuerdo de financiación, que incluyen obtener ganancias al actuar como prestamista. Ofrecer financiamiento envolvente también puede hacer que un hogar sea más atractivo para los posibles compradores en un mercado difícil.
envoltura de la hipoteca envolvente
Aunque las hipotecas envolventes ofrecen una valiosa opción de compra de viviendas, estos acuerdos de financiación también vienen con riesgos para ambas partes involucradas. Por ejemplo, el vendedor de viviendas puede dejar de realizar pagos en el préstamo original y simplemente bolsear todos los pagos.
“Si el vendedor no paga el Hipoteca, El prestamista original aún puede ejecutar la exclusión de la casa “, dice Massieh.
Esto significa que incluso en los casos en que el comprador mantiene su final del acuerdo, haciendo los pagos a tiempo, el acuerdo podría ser contraproducente. Por el contrario, el comprador de la vivienda podría dejar de hacer los pagos acordados como parte del acuerdo de financiación.
“Si el comprador no paga, el vendedor tiene que pasar por el proceso de ejecución hipotecaria, si el comprador fue puesto en el título. O el proceso de desalojo, si el comprador no se puso en el título “, dice Whitehead. “Esto puede ser costoso y lento, dependiendo de los requisitos de su estado”.
la comida para llevar
El financiamiento hipotecario envolvente ofrece una forma alternativa para que algunos posibles compradores accedan a la propiedad de la vivienda. Este tipo de financiamiento en realidad puede ser un beneficio mutuo, ya que también permite a los vendedores de viviendas obtener ganancias adicionales como prestamista y puede hacer que un hogar sea más atractivo para un grupo más amplio de compradores. Pero antes de continuar con el financiamiento envolvente, asegúrese de comprender completamente cómo funciona este arreglo y se siente cómodo con los riesgos.