Si está comprando una casa particularmente costosa o vive en una de las comunidades más caras del país, es posible que deba obtener un no conforme hipoteca -Otramente conocido como préstamo jumbo. Estos préstamos pueden ser útiles porque le permiten pedir prestado mucho más dinero para la compra de una casa que las hipotecas tradicionales.
Sin embargo, obtener un préstamo jumbo puede ser un desafío porque existen requisitos de suscripción más estrictos y pautas de calificación que las hipotecas conformes. Los solicitantes generalmente deben tener puntajes de crédito más altos, reservas de cuentas de ahorro y un pago inicial más sustancial. También puede pagar un más alto tasa de interés en un jumbo préstamo que una hipoteca tradicional. Pero para aquellos que compran una propiedad de lujo o que están comprando en casa en una región donde los precios de las viviendas son especialmente empinados, los préstamos jumbo son una opción importante.
¿Qué es un préstamo jumbo?
Los préstamos jumbo son hipotecas que exceden los límites de préstamo estándar o “conformes” para el área donde está comprando una casa. Los límites de préstamo conformes son establecidos anualmente por la Agencia Federal de Finanzas de Vivienda (FHFA), y Para 2023 El límite en la mayoría de los lugares es de $ 726,200, pero en regiones más caras del país, es de $ 1,089,300.
Como ejemplo, en el condado de San Francisco, California, el límite de préstamo de 2023 para una hipoteca convencional en la ciudad (que es uno de los lugares más caros para vivir en el país) es de $ 1,089,300. Cualquier préstamo por encima de esa cantidad se consideraría un préstamo jumbo.
“Los préstamos jumbo pueden ayudar a apoyar a los consumidores que están haciendo compras más grandes, generalmente en partes más caras del país”, dice Brandon Snow, director ejecutivo de Mortgage Strategy for Ally Home.
Lo más importante, los límites de préstamo convencionales varían de un condado a otro, lo que significa que el límite en un condado podría ser significativamente más alto o más bajo que otro dependiendo del costo total de la vivienda en el condado. Los posibles compradores de viviendas pueden investigar los límites de préstamos de conformidad en su condado visitando Sitio web de la Agencia Federal de Finanzas de Vivienda (FHA) .
Debido a que exceden los límites de préstamo convencionales, los préstamos jumbo no están comprados ni garantizados por [hotlink] Fannie Mae [/hotlink] o [hotlink] Freddie Mac [/hotlink], las dos empresas hipotecarias patrocinadas por el gobierno. Por esa razón, los préstamos jumbo a menudo se consideran más riesgosos que las hipotecas tradicionales.
¿Quién ofrece préstamos jumbo?
Los préstamos jumbo son ofrecidos por casi todos los prestamistas hipotecarios. Algunos de los conocidos prestamistas de préstamos jumbo incluyen [Hotlink] Wells Fargo [/HotLink], Rocket Mortgage, Ally Home, Chase, Garanted Tasa y Veterans United.
Si bien estos préstamos más grandes generalmente están ampliamente disponibles, las pautas para obtener la aprobación y Las tasas de interés asociadas con el préstamo pueden variar significativamente de prestamista a prestamista.
“Puede haber menos consistencia entre los prestamistas para las tasas de préstamo jumbo versus hipotecas convencionales”, dice Snow. “Eso hace que sea aún más importante comprar la mejor opción de préstamo jumbo”.
Las pautas variables pueden incluso significar que si bien es rechazado por una hipoteca Jumbo por un prestamista, aún podría obtener la aprobación del mismo préstamo en otro lugar.
“Es importante hablar con múltiples prestamistas cuando está mirando un préstamo jumbo para comprender cómo sus pautas únicas y tasas de interés afectan su capacidad de comprar o trabajar con una empresa … que tiene múltiples opciones jumbo internas”, dice Jennifer Beeston, vicepresidenta senior de préstamos hipotecarios por tasa garantizada.
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Calificación para un préstamo jumbo
Si bien las pautas de aprobación varían, generalmente es más difícil calificar para un préstamo jumbo. A menudo necesitará un excelente puntaje de crédito , efectivo sustancial ahorros o reservas, y deuda mínima en relación con sus ingresos mensuales.
baja relación deuda/ingreso
Requisitos de relación deuda a ingresos (que es el monto de sus ingresos mensuales que deben usarse para hacer Pagos de deuda ) para los solicitantes de préstamos jumbo varía de un prestamista a otro. Algunos prestamistas pueden permitir un nivel de deuda ligeramente más alto que otros.
En el caso de Wells Fargo, por ejemplo, la relación de deuda / ingreso total permitida para préstamos jumbo es menor que el máximo permitido para las hipotecas conformes convencionales del prestamista. Para los préstamos jumbo no conformes, los prestatarios deben tener un DTI del 43% o menos. Pero para otros prestamistas, el umbral de DTI puede ser más alto.
“Hay programas que pueden aumentar hasta el 50% de la deuda con los ingresos, pero en general, le recomendaría que intente permanecer por debajo del 40%, por lo que tiene la mayoría de las opciones disponibles”, dice Beeston.
buen a excelente puntaje de crédito
Al igual que con cualquier solicitud de préstamo, más alto su puntaje de crédito , más Probablemente debe ser aprobado y obtener las tasas de interés más favorables. Sin embargo, en el caso de los préstamos jumbo, el puntaje de crédito mínimo aceptable es generalmente alrededor de 700.
“Hay algunos programas jumbo disponibles tan bajos como 680, pero tendrá más opciones para elegir con un puntaje de crédito 720”, dice Beeston.
Tomar medidas para pagar las facturas a tiempo y mantener saldos de crédito bajos puede ayudar Aumenta tu puntaje . Y a medida que paga nuevos préstamos con el tiempo, su puntaje de crédito también lo hará mejorar como resultado de un historial de pago consistente.
Reservas de efectivo significativas
Tener amplias reservas de efectivo para cubrir pagos hipotecarios en el El evento de un cambio en sus circunstancias financieras es a menudo otro factor importante en la aprobación de los préstamos jumbo. Sin embargo, la cantidad exacta de reservas necesarias es otra área que varía de un prestamista al siguiente.
“Por ejemplo, por el mismo monto del préstamo, un prestamista jumbo puede requerir 36 meses [de reservas de efectivo], mientras que otro solo requerirá seis meses”, dice Beeston. “Realmente depende del monto del préstamo y el prestamista jumbo con el que está trabajando, por lo que siempre debe obtener una segunda opinión”.
Cómo pagar un préstamo jumbo
Los montos de pago mensuales para los préstamos jumbo se calculan de la misma manera que para los préstamos hipotecarios convencionales e incluyen principios e intereses, y, cuando Una cuenta de depósito en garantía está en su lugar, impuestos y seguros. Los términos de reembolso también reflejan los de las hipotecas tradicionales, opciones de oferta como una línea de tiempo de tasa fija de 15 y 30 años.
Si bien algunos compradores pueden optar por una hipoteca de 30 años más larga para mantener los pagos mensuales más bajos, otros pueden elegir un plazo más corto y 15 años para pagar el saldo más rápido y ahorrar en intereses durante la vida útil de préstamo.
También puede haber opciones de hipoteca solo por intereses disponibles para préstamos jumbo, lo que puede hacer que los pagos mensuales por un préstamo tan grande sean más asequibles porque, como su nombre lo indica, los prestatarios solo están pagando los intereses, no el director, durante la introducción Período.
“Los clientes que reciben una parte significativa de sus ingresos en un bono anual y aquellos que tienen ingresos variables pueden considerar considerar un préstamo solo por intereses, ya que pueden ayudarlos a igualar el pago mensual con su efectivo flujo “, dice Sue Barber de Wells Fargo Home Lending.
pros y contras de usar un préstamo jumbo para comprar una casa
Si bien los préstamos jumbo pueden ser muy útiles, especialmente en algunas de las partes más caras del país, es importante comprender completamente cómo funcionan estas hipotecas y los beneficios y inconvenientes que pueden ofrecer para usted y su situación única.
pros:
- Permitirle pedir prestado más dinero: El beneficio más notable de una hipoteca Jumbo es que proporciona a los compradores acceso a más dinero para la compra de una casa.
- Puede comprar una casa más grande: Con más dinero a su disposición, puede comprar la casa que realmente desea o incluso tener más opciones de hogar para elegir.
contras:
- puntaje de crédito mínimo más alto: El mínimo puntaje de crédito El requisito para un préstamo jumbo es a menudo alrededor de 700, mientras que, para préstamos convencionales, es ligeramente más bajo, a 620.
- Se requieren reservas de efectivo sustanciales: Los prestatarios de préstamos jumbo a menudo deben tener de seis a 12 meses de reservas de efectivo disponibles.
- pago inicial más pronunciado: los préstamos jumbo tienen requisitos de aprobación más estrictos e incluso pueden requerir que los solicitantes tengan un pago inicial de hasta el 30%.
la comida para llevar
Los préstamos jumbo brindan a los prestatarios acceso a cantidades de préstamos mucho mayores, y en partes del país donde la vivienda es especialmente costosa, estos préstamos son críticos. Sin embargo, para calificar para un préstamo jumbo, deberá cumplir con los requisitos de préstamos más estrictos que a menudo incluyen un pago inicial significativo, amplias reservas de efectivo, un excelente puntaje de crédito y una baja relación deuda-ingreso. Al igual que con cualquier tipo de hipoteca, al considerar un préstamo jumbo, es importante comprar con múltiples prestamistas para obtener el mejor trato posible.